Площадь квартиры увеличилась, требуют доплату

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Площадь квартиры увеличилась, требуют доплату

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2018 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2017 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Источник: https://paritet.guru/stati/sovetyi-dolshhikam-chto-delat-kogda-ploshhad-kvartiryi-otlichaetsya-ot-proektnoy.html

Должен ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры? Или что делать, если при приемке квартиры появилась «лишняя» площадь?

Площадь квартиры увеличилась, требуют доплату

Должен ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры? Или что делать, если при приемке квартиры появилась «лишняя» площадь?

Здравствуйте! С вами Павел Крюков

Получение квартиры от застройщика – это всегда долгожданное и приятное событие для каждого дольщика. Но вместе с этой новостью дольщики часто узнают о необходимости доплатить за увеличение площади построенной квартиры.

И сразу возникает много вопросов, среди которых:

  • Должен ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры?
  • Как не переплатить за квартиру в новостройке, если ее площадь вдруг выросла?
  • Почему за недостатки в работе застройщика и за предпринимательские риски, которые лежат на застройщике, должен платить потребитель? Потребитель не должен за них платить.
  • и другие вопросы.

Давайте разбираться.

??? ДОПЛАТА ЗА «ЛИШНИЕ» КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ ???

1. Должен ли дольщик платить за лишние метры?

Доплачивать необходимо, если в вашем договоре долевого участия содержится условие об этом (и конечно, если площадь квартиры действительно увеличилась).

Такое условие может выглядеть вот так:

или так:

Независимо от того, как сформулировано это условие, если оно есть, пытаться признать его недействительным — малоперспективная затея.

Почему? Объясняю.

Конечно, можно сослаться на ч.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой —

«Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Однако суды чаще всего считают, что условие о необходимости доплаты при увеличении площади квартиры не противоречит положениям гражданского законодательства (в том числе ч.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Суды указывают на то, что данное условие включено в договор при обоюдном согласии сторон на основе принципа свободы договора, установленного ст. 421 Гражданского кодекса РФ, а значит нет оснований для признания его недействительным.

Да, в судебной практике встречаются единичные случаи признания недействительным условия договора о необходимости доплаты за увеличение площади. Но надеяться на них, а тем более опираться на эти дела в суде бессмысленно и бесперспективно.

Поэтому при наличии в договоре долевого участия пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры – доплачивать необходимо.

Но, вы не обязаны платить в том случае, если в договоре такого условия нет!

Даже если застройщик пытается подсунуть вам на подпись дополнительное соглашение и грозится не передавать квартиру и расторгнуть договор.
В такой ситуации закон на вашей стороне.

2. В какой срок необходимо произвести доплату за увеличение площади квартиры?

Ответ на этот вопрос содержится в тексте договора долевого участия.

Так, оплата может быть привязана к дате подписания акта приема-передачи:

Или же договором долевого участия может быть установлен определенный период для оплаты:

Таким образом, в зависимости от условий вашего договора долевого участия оплатить за увеличение площади квартиры необходимо либо до подписания акта приема-передачи квартиры (в день подписания акта приема-передачи квартиры), либо в течение определенного времени с момента получения от застройщика сообщения о необходимости доплаты.

ВАЖНО:

Застройщик обязан сообщить вам о необходимости доплаты! И сделать это он должен способом, который предусмотрен вашим договором долевого участия.

Так, если в вашем договоре предусмотрены такие способы уведомления как направление по почте или вручение «в руки», то никакой другой способ не будет считаться надлежащим (по электронной почте, в личный кабинет на сайте застройщика, по телефону и т.д.).

На практике встречаются договоры, которые предусматривают, что дольщик должен доплатить за увеличение площади квартиры в течение определенного количества дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию (а оно ведь может и не содержать информации о необходимости доплаты):

Или в течение скольки-то дней с момента проведения обмеров ПИБ:

Если в вашем договоре есть подобное условие, знайте –

независимо от формулировок и условий договора, пока вы не получили от застройщика сообщение о необходимости доплаты, у вас не возникает такой обязанности и срок для доплаты течь не начинает.

ВАЖНО:

После получения от застройщика сообщения о необходимости доплаты, вы вправе попросить у него документы, подтверждающие увеличение площади вашей квартиры.

Таким документом может быть выкопировка из ведомости помещений и их площадей, оформленная по результатам обмеров всего дома.

Обращаться с такой просьбой лучше письменно – путем подачи или направления заявления.

На втором экземпляре заявления обязательно нужно получить от застройщика отметку о вручении (входящий номер, дата, ФИО + должность + подпись сотрудника, который принял у вас заявление).

А если направляете его по почте, то обязательно с описью и уведомлением о вручении (опись и квитанцию об отправке сохраните).

3. Что может сделать застройщик в случае недоплаты за увеличение площади квартиры?

Давайте предположим такую ситуацию — вы получили от застройщика сообщение о необходимости доплаты, но у вас нет в данный момент необходимой суммы и взять ее неоткуда.

Или, например, во время осмотра квартиры вы произвели повторные обмеры и полученная вами площадь оказалась меньше, чем та которую сообщил застройщик. И вы не хотите производить доплату до урегулирования этого вопроса.

На практике нередки случаи, когда застройщик в подобных ситуациях начинает оказывать психологическое давление на дольщика. Намекает на то, что может расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке или же удерживать квартиру до момента доплаты. Естественно со ссылкой на условия заключенного договора.

В договоре может содержаться подобное условие:

и еще такое:​

ЗАПОМНИТЕ!
Застройщик не имеет права расторгнуть договор или удерживать квартиру в случае если вы своевременно не доплатили за увеличение площади квартиры!

Почему застройщик не может расторгнуть договор?

Все просто!

Существует Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом ВС РФ от 04.12.2013 г.

В пункте 34 указанного Обзора сказано –

«Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве».

Почему застройщик не вправе удерживать квартиру?

Суды считают, что просрочка внесения дольщиком доплаты за увеличение площади квартиры не является основанием для отказа передать квартиру —

Источник: https://uc-partner.ru/articles/dolzhen-li-dol-shhik-doplachivat-za-uvelichenie-ploshhadi-kvartiry/

Квартира от застройщика оказалась больше, чем в договоре

Площадь квартиры увеличилась, требуют доплату

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?

Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?

Татьяна Е.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.

Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты.

А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ. Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру.

Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора.

А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа.

Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег.

Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил).

Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади.

Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/zastroyshik-perestaralsa/

Сюрприз при приёмке квартиры: как избежать платы за лишние квадратные метры

Площадь квартиры увеличилась, требуют доплату

Явление не редкое: очень многие дольщики встречаются с тем, что площадь купленной квартиры после обмеров оказывается не совсем такой, какой она зафиксирована в документах. Формально, по закону о защите прав потребителей, покупатель должен получить тот продукт, за который заплатил.

И в судебной практике были решения, которые обязывали застройщика, к примеру, передать квартиру дольщику большей площади без доплаты. Судьи гуманно рассуждали, что доплачивать дольщик, который ориентировался на определенную сумму, брал кредит, не должен. А суммы выходили немаленькие.

В последние годы сложилась практика, что условия ДДУ содержат специальный пункт о выплатах, но обо всем поподробнее.

Права застройщика

Строительство дома, как известно, — процесс довольно сложный. И то, что получается в результате, не всегда соответствует нарисованным планам и задокументированным характеристикам. Застройщик легко может изменить фасадное решение проекта, упростить благоустройство, поменять отделочные материалы (мрамор на плитку, к примеру).

То есть пока дом не построен и не сдан в эксплуатацию, его характеристики не являются чем-то неизменными (хотя определенные ограничения трансформации имеются). Площадь квартир — не исключение. Определенные отступления даже разрешены. Эксперты говорят, что страдают такими отступлениями, как правило, дома, построенные по монолитной технологии.

Панельные – практически лишены этого недостатка. Эксперты говорят, что случаются расхождения в 5-7 кв. м площади. Для столичной недвижимости речь может идти о нескольких лишних миллионах рублей доплат. Это много. Другой момент — это высота потолков. Застройщик частенько, чтобы объект выглядел привлекательнее, завышает эту высоту.

Но по факту сделать с этим ничего нельзя, если этот параметр не прописан в ДДУ и если он не мешает жить.

Квартиры от застройщиков с акциями

«Специфика современного законодательства такова, что при заключении договоров участия в долевом строительстве застройщики обязаны точно указывать параметры передаваемого объекта. Данные характеристики берутся из проектной документации.

При этом строительные нормы позволяют возводить жилые дома с допустимыми отклонениями от этого проекта. Поэтому удивляться расхождениям не стоит. Для примера, дом, размеры которого составляют 15 на 50 метров, будет крупнее на 3,25 кв. м в случае дополнительных 5 см в длину и ширину.

Общая площадь увеличится пропорционально количеству этажей, — рассказывает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов. — При этом конфигурация помещений внутри дома не меняется, только отдельные комнаты станут немного больше.

Кроме того, бывают случаи, когда уже на стадии возведения многоэтажного дома застройщик вносит изменения в проект, меняя площади квартир. Естественно, у многих дольщиков такое положение вещей вызывает недовольство».

Согласно ст. 5 Закона № 214-ФЗ оплата цены договора участия в долевом строительстве осуществляется в порядке и на условиях, установленных этим договором.

Если в договоре предусмотрен механизм безакцептной (то есть автоматической) корректировки цены, то дольщик обязан доплатить за дополнительные квадратные метры.

Сумма доплаты легко калькулируется, так как в подавляющем большинстве случаев стоимость квартиры определяется как произведение стоимости одного квадратного метров на количество квадратных метров.

При этом дольщику предоставлено право не согласиться с передачей объекта долевого строительства с характеристиками, отличными от договорных условий. Закон определяет, что существенным расхождением площади является 5%.

Однако закон не дает возможности не платить за «лишние метры». 214-ФЗ в таком случае предусматривается только расторжение договора по инициативе дольщика.

Таким образом, если площадь увеличилась более чем на 5%, то дольщик может выбрать один из двух вариантов — отказ от квартиры с возвратом денежных средств либо доплату.

«Есть также минимальный размер расхождения (0,5 кв. м), за который никто и ничего не доплачивает. В случае превышения оговоренных в ДДУ значений, покупатель может обращаться в суд», — добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Есть, впрочем, и другое мнение. «Большинство договоров предусматривают обязательную доплату дольщиком в случае увеличения площади квартиры после обмера, – отмечает Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

– По мнению Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, включение в договор участия в долевом строительстве пунктов об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера, нарушает права потребителя».

Однако сложившаяся судебная практика свидетельствует, что суды в этом вопросе становятся на сторону застройщика. Если есть возможность исключить из договора пункт про доплату дольщиком, то нужно это сделать. Хотя вряд ли получится.

Допустимые хитрости

Если с площадью квартиры все более или менее отрегулировано, то изменение параметров общественных помещений остается вне ДДУ и взаимоотношений между застройщиком и дольщиком, хотя новосел и становится владельцем этих помещений, точнее небольшой доли. Специалисты советуют в случае несоответствия параметрам МОП единственный алгоритм — подавать в суд. Но, скажем, о денежной компенсации в этом случае сложно говорить: кто сможет определить стоимость квадратного метра лестничной клетки или холла.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/market/syurpriz-pri-priemke-kvartiry-kak-izbezhat-platy-za-lishnie-kvadratnye-metry/

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Площадь квартиры увеличилась, требуют доплату

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры.

В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%.

Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры.

Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв.

метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы.

Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму.

Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно.

Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене.

Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв.

метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств.

Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения.

В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать.

Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать новостройку и застройщика?

Инструкция: как оформить перепланировку?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/doplachivat_li_esli_ploschad_kvartiry_bolshe_zayavlennoy/7461

Защита Законом