Передача прав на продолжение выкупа имущества по 159 ФЗ

Выкуп помещений по 159-ФЗ – Консалтинговая группа

Передача прав на продолжение выкупа имущества по 159 ФЗ

Снизим стоимость выкупаемого объекта  по 159-ФЗ. Поможем в решении иных вопросы, с которыми может столкнуться арендатор при обращении в ДГИ г. Москвы.

Например:

  • избежать затягивания сроков при рассмотрении обращения;
  • ускорить постановку объекта на кадастровый учет;
  • согласовать имеющуюся перепланировку, пристройку, надстройку;
  • судебная защита в спорах с ДГИ г. Москвы;
  • восстановим преимущественное право выкупа тем, кто утратил его по основаниям, предусмотренным пунктом 1, 2 части 9 статьи 10.1 ФЗ № 159-ФЗ, при условии, что имущество еще находится у вас в аренде;
  • ускорить регистрацию права субъекта, если оно не оформлено;
  • провести сверку платежей.

Завышенная стоимость выкупа является основной проблемой с которой сталкиваются предприниматели при выкупе помещений по 159 ФЗ. ДГИ указывает в договоре максимально возможную цену, без учета массы важнейших факторов и характеристик помещения.

Как только Москва предлагает проект договора выкупа мы готовим и подаем протокол разногласий и рыночную оценку объекта. Как правило Москва отклоняет протокол разногласий.

Далее следует урегулирование разногласий в рамках судебного разбирательства в котором и будет установлена стоимость приобретаемых нежилых помещений.

Комплекс услуг предпринимателям по сопровождению выкупа арендуемых помещений в городе Москве:

  • предварительная оценка рыночной стоимости;
  • оценка перспектив снижения выкупной цены;
  • постановка объекта на кадастровый учет (при необходимости);
  • подготовка пакета документов;
  • сопровождение рассмотрения документов;
  • сопровождение заключения договора купли-продажи;
  • оспаривание стоимости выкупа в судебном порядке;
  • регистрация права на объект.

43% снижение выкупной стоимости по 159- ФЗ. Экономия: 6 312 356 руб. 40% снижение выкупной стоимости по 159-ФЗ. Экономия 2 710 000 руб. 41% снижение стоимости выкупа по 159-ФЗ. Экономия 11 814 051 руб. 17,4% снижение стоимости выкупа по 159-ФЗ. Экономия 2 228 000

Передача субъектам малого предпринимательства государственного и муниципального имущества в долгосрочное владение и пользование с правом преимущественного выкупа данного имущества регулируются Федеральным законом от 24.07.

2007г. № 209-ФЗ  «О развитии малого и среднего предпринимательства в российской Федерации» (ч.4 ст.18); Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, а так же правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований.

03 июля 2018 года приняты изменения к данным Федеральным законам: сняты ограничения по сроку выкупа арендуемого имущества — теперь он бессрочный, сокращены сроки владения имуществом — 2 года и более с момента подачи заявления, а так же появился шанс у тех, кто утратил право на приобретение арендуемого имущества (отказался от заключения договора купли-продажи или не подписал проект договора в течение 30 дней), если оно еще находится в аренде у субъекта малого или среднего бизнеса.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества представителям малого и среднего предпринимательства необходимо соответствовать следующим условиям:

  • арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 2 и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
  • отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 ст.18 ФЗ № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
  • Сведения о субъекте малого предпринимательства на день заключения договора купли-продажи не исключены из единого реестра субъектов малого предпринимательства.

Особенности отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, дополнительно регулируется Законом г. Москвы от 17.12.2008 N 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы»:

Решение о приватизации арендуемого недвижимого имущества города Москвы принимает уполномоченный орган:

  • площадью до 1000 кв. метров принимает Департамент городского имущества г. Москвы, а
  • площадью от 1000 кв. принимает Правительство Москвы;

Оплата за приобретаемое арендуемое имущество может быть единовременной или в рассрочку — 5 лет.

Источник: https://miaran.ru/uslugi/soprovozhdenie-sdelok/preimushhestvennyj-vykup-pomeshhenij-biznesom/

Выкупать арендуемые площади стало проще

Передача прав на продолжение выкупа имущества по 159 ФЗ

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона.

Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года.

Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух.

Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды.

Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет.

В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

  • «у» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
  • Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
  • Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Отсутствует задолженность по арендной плате.
  • Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
  • На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса.

Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей.

Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

ИНТЕЛЛЕКТ-С оказывает предпринимателям помощь в выкупе арендуемых помещений на льготных условиях по закону №159-ФЗ >>

коммерческое право, недвижимость, приватизация

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/vykupat_arenduemye_ploshadi_stalo_proshe/

Распространенные ошибки при реализации права выкупа зданий и помещений – Федеральный закон 159-ФЗ

Передача прав на продолжение выкупа имущества по 159 ФЗ

Компания Legal Support уже 4 года занимается сопровождением выкупа нежилых зданий и помещений у г. Москвы в соответствии с положениями закона 159-ФЗ. Следует признать, что до 2013 года процесс был так плохо организован, что практически не работал.

На протяжении всего этого времени мы сталкивались со множеством трудностей, некоторые из которых мы до сих пор вынуждены считать непреодолимыми.

 Однако опыт сопровождения выкупа нескольких десятков зданий и помещений, включая помещение нашего собственного офиса (да, у нас есть отдельное подразделение, которое специализируется преимущественно на сопровождении выкупа и смежных задач), научил нас многому.

Своим опытом мы с радостью делимся на консультациях с клиентами и обмениваемся с коллегами во время круглых столов и конференций. Данная статья посвящена заблуждениям, которые сформировались у некоторых коллег и потенциальных клиентов, не так глубоко изучавшим этот вопрос, как посчастливилось сделать это нам:

I. Заблуждение номер один.

Достаточно 2 года арендовать помещение у субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, чтобы получить право приоритетного выкупа арендуемого здания или помещения.
Это не так. Жертвами заблуждения стали уже многие предприниматели, которые в силу сложности восприятия специфического юридического языка закона не смогли разобраться в его требованиях досконально.

Так же мы должны заметить, что сформировался целый рынок мошеннических и недобросовестных схем, в результате которых предпринимателям продают организации с уже заключенным договором аренды здания или помещения, действующим более двух лет (в этой части сделка вполне законна).

Но, когда предприниматели подают заявление на выкуп или привлекают консультантов для сопровождения выкупа, они сталкиваются с невозможностью реализации преимущественного права в порядке действия закона 159-ФЗ, так как п.1 ст. 3 закона устанавливает срок непрерывного владения и пользования 2 года и более на дату 1 июля 2015 года, а п. 2.1 ст.

9 данного Федерального закона устанавливает срок владения и пользования арендуемым у муниципального образования объектом недвижимости в размере 3 года на дату 1 июля 2015 года. В обоих случаях действия закона распространяются на отношения сторон, возникшие до даты установленной в законе.

Это говорит о том, что договоры аренды, заключенные после этой даты или не заключенные за 2 и более года до этой даты не дают предпринимателям права преимущественного выкупа по 159-ФЗ.

Конечно, некоторые оптимистично настроенные предприниматели специально заключают договоры аренды или покупают организации с уже заключенными договорами с надеждой на будущее продление договора (в действующей редакции договор действует до 1 июля 2018 года). Возможно, есть определенная логика в таких действиях.

Ведь в 2015 году некоторые положения закона были изменены в положительную сторону для предпринимателей, так срок непрерывного владения и пользования по договору был сокращен с пяти до трех лет, а рассрочка оплаты по договору купли-продажи была увеличена до пяти лет (хотя данный срок устанавливается властью субъекта или муниципального образования).

Отчасти данное смягчение связано с тем, что Российская Федерация по подсчетам экспертов реализовала не более 10% фонда недвижимости, предназначенного для отчуждения в пользу предпринимателей. Но данные заключения имеют сугубо спекулятивный характер. Добросовестные агенты недвижимости и юристы должны обязательно предупреждать клиентов, что по таким договорам право преимущественного выкупа на момент осуществления “переуступки” через куплю-продажу бизнеса не существует и невозможно точно сказать, будет ли существовать вообще.

II. Заблуждение номер два.

В процессе выкупа и во время судебного процесса по оспариванию рыночной стоимости арендные платежи можно не делать.
Данное заблуждение является одним из наиболее опасных, так как может иметь очень неприятные последствия. Судебные процессы по уменьшению рыночной оценки объектов выкупаемой недвижимости могут длиться до полутора лет.

Не стоит говорить, что завершиться они могут отказом в удовлетворении требований по уменьшению цены договора.

При этом многие юристы-литигаторы, предлагающие свои услуги по представлению интересов в суде не всегда сообщают своим клиентам, что практика показывает, суды по оспариванию рыночной стоимости выкупаемых по 159-ФЗ в большинстве случаев проходят три инстанции.

Поэтому, если юрист говорит вам, что суд займет 3-6 месяцев, он скорее всего имеет в виду только первую инстанцию. О необходимости продолжать битву в апелляционной и кассационной инстанциях часто умалчивается, как и о необходимости платить все это время по договору аренды.

Еще оплатить понадобится независимое заключение об оценке и одно или два экспертных заключения (эти деньги вернутся к вам в случае победы по правилам АПК РФ о распределении судебных расходов между сторонами процесса). Конечно, есть способы оптимизировать издержки, но все они имеют свою изнанку.

Поэтому к процессу выкупа нужно относиться очень серьезно, а особенно, если вы планируете выкупать не свое помещения, а приобретать юрлицо с правом выкупа как инвестиционный проект. Юристы и финансовые специалисты Legal Support помогут вам оценить все за и против, составить дорожную карту проекта и примерный бизнес-план.

Так же мы проверим приобретаемые компанию и помещение на предмет юридических рисков, поможем составить договор, учитывающий ваши интересы и предоставляющий максимальную защиту покупателю.
Главное, мы никогда не “экономим” информацию. Первичную оценку помещения или бизнеса мы поможем вам составить во время бесплатной консультации, ответим на все ваши вопросы, поделимся судебной практикой и реальными жизненными примерами.

Об остальных распростаненных заблуждениях и ошибках в процессе выкупа коммерческой недвижимости по правилам Федерального закона 159-ФЗ мы напишем в следующем выпуске. Подписывайтесь на новости Legal Support, чтобы быть в курсе!

Более подробно о вопросе льготного выкупа по закону 159-ФЗ читайте по ссылке: Выкуп арендуемых зданий и помещений у города – закон 159-ФЗ

Источник: https://legalsupport.ru/news/159-fz-rules-and-regulations.html

Защита Законом