Нужно ли платить налог для граждан России, при продаже недвижимости за границей?

Недвижимость за рубежом: какие налоги платят в России?

Нужно ли платить налог для граждан России, при продаже недвижимости за границей?

Государственные миграционные программы, действующие во многих странах Европы и Карибских островов, позволяют не только купить недвижимость за рубежом, но и получить вид на жительство или гражданство. Благодаря этим статусам вы сможете проживать в приобретенном объекте неограниченный срок. Однако покупка недвижимости влечет за собой и налоговые обязательства. О них и пойдет речь в нашей статье.

Где можно оформить ВНЖ/гражданство за покупку недвижимости?

Этой теме недавно мы посвятили отдельную статью. Если вас интересует статус в Европе, то лучше всего приобрести:

Если же вы планируете получить экономическое гражданство Карибов, выбирайте:

Статусы ВНЖ, ПМЖ или гражданства дают вам право проживать в соответствующей стране без ограничений или не проживать в ней вовсе.

Нужно ли платить налоги на недвижимость за рубежом?

Власти любого государства отвечают на этот вопрос однозначно: нужно. Однако прежде всего, нужно определить, налоговым резидентом какой страны вы являетесь. От этого и будут зависеть ваши налоговые обязательства.

Резидентство наступает при проживании в стране более 183 дней в году. Это общее правило для большинства стран. То есть если вы живете за рубежом более указанного срока, то автоматически попадаете в налоговое поле страны.

Список и суммы налогов вам рассчитывают в местном муниципалитете.

Если же вы купили недвижимость в Европе или на Карибах, но продолжаете жить в России более 183 дней в году, то обязаны платить налоги по российскому законодательству как налоговый резидент.

Какие налоги платит российский резидент – владелец зарубежной недвижимости?

В законодательстве РФ налоги за саму покупку недвижимости за рубежом не предусмотрены. Налоговые обязательства возникают, если вы получаете от дома, квартиры финансовую выгоду – сдаете в аренду.

Если владелец – физическое лицо

В этом случае вам нужно заплатить 13% налога НДФЛ от суммы дохода, который вы получили от сдачи зарубежной недвижимости в аренду. Зачастую этот доход подлежит налогообложению и в России, и за рубежом.

При этом не столь важно, где именно вы будете платить этот налог. К примеру, если недвижимость находится в Испании, вы сделаете налоговую выплату в этой стране, а в налоговую службу РФ предоставите подтверждающий документ.

Или наоборот – уплатите налог в России и отчитаетесь перед испанской налоговой.

Чтобы уберечь налогоплательщиков от двойного налогового бремени, страны заключают с Россией международные договоры об избежании двойного налогообложения. Они действуют между РФ и всеми перечисленными выше странами. Поэтому дважды платить один и тот же налог вас не заставят. Ознакомиться с условиями налогообложения вы можете в статье 232 Налогового кодекса РФ.

Также физлица в зарубежных странах могут платить налог на имущество, однако он действует далеко не везде. Например, на Кипре и в карибских странах его нет.

Если владелец – юридическое лицо

Однозначного ответа об объеме налогового бремени не существует. Она зависит от страны, где зарегистрирована компания, налогов на ее доходы от сдачи недвижимости в аренду.

Отдельные страны (Кипр, государства Карибского моря) максимально упрощают для юрлиц налогообложение, поэтому вы сможете выгодно оптимизировать налоги.

Как вариант зарегистрируйте компанию на Карибах, а владеть элитной недвижимостью и получать от нее доход вы можете в Европе. Налоговое законодательство карибских стран позволит вам минимизировать суммы налогов.

Российские законы позволяют признать зарубежную компанию, владеющую недвижимостью, в качестве контролируемой иностранной компании. В этом случае можно включить прибыль в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

Ознакомьтесь с деталями в Федеральном законе № 376-ФЗ (от 24 ноября 2014 года) «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части налогообложения прибыли контролируемых иностранных компаний и доходов иностранных организаций)».

В целом налогообложение юридического лица в каждом отдельном случае нужно анализировать и рассматривать индивидуально.

Налоги при покупке недвижимости в ипотеку

Российский закон не запрещает вам приобретать недвижимость за рубежом с использованием кредитов, ипотечных займов. Однако если кредитная ставка будет ниже 9% годовых (а в Европе и на Карибах она может составлять 2-3%) или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, то вы заплатите налог на материальную выгоду. Он высчитывается с разницы между процентами.

В этом случае вы экономите на процентной ставке, то есть получаете доход. Налогообложение материальной выгоды составляет 35% НДФЛ. То есть если вы взяли за рубежом кредит на покупку недвижимости под 3% годовых, то налогообложению подлежат 9% – 3% = 6% вашей выгоды. С деталями можно ознакомиться в статье 212 Налогового кодекса РФ.

Какие налоги платить при продаже недвижимости за рубежом?

В этом вопросе нужно учитывать то, что по условиям практически всех программ по оформлению ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости, вы обязаны владеть объектом не менее 5 лет.

Только после этого у вас появляется право продать его.

Вы можете продать недвижимость и раньше, однако обязаны в короткий срок приобрести другой объект, стоимость которого будет соответствовать условиям программы.

По российским законам, если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это именно ваш случай), то освобождаетесь от налогов при ее продаже.

Если же вы приобрели недвижимость за рубежом вне миграционной программы, то, безусловно, можете продать ее в любое время. Однако при сроке владения менее 5 лет, вы будут обязаны заплатить в российскую госказну налог в сумме 13% от полученного дохода. С деталями ознакомьтесь в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.

Учитывайте, что в стране, где находится недвижимость, действуют свои правила налогообложения сделок купли-продажи.

При грамотном и рациональном подходе к владению зарубежной недвижимостью можно минимизировать налоговое бремя. Если вам нужны индивидуальные расчеты, консультации, обратитесь напрямую к нашим специалистам. Мы ответим на все интересующие вас вопросы и поможем сохранить доход.

Источник: //immigrantinvest.com/blog/taxes-in-russia/

Какие налоги ждут россиян при покупке недвижимости за рубежом

Нужно ли платить налог для граждан России, при продаже недвижимости за границей?

Покупка недвижимости за рубежом на физическое лицо является простым, но не самым эффективным способом в плане налогообложения. Разбираемся во всех нюансах, которые следует учесть покупателю недвижимости за пределами России.

Покупка недвижимости требует комплексного и взвешенного подхода, особенно, когда речь идет о другом государстве. Чтобы радость от приобретения не превратилась в головную боль, необходимо заранее учесть все нюансы процесса покупки недвижимости и ее содержания.

Обратите внимание

В данной статье речь идет о налогах для физических лиц — налоговых резидентов РФ. То есть для тех, кто проживает на территории страны более 183 дней в году. Российские резиденты обязаны платить налоги на доходы, полученные как в России, так и за ее пределами.

Оформление зарубежной недвижимости на физическое лицо, несмотря на свою простоту, редко является оптимальным. Особенно в случае недвижимости стоимостью от $500 тыс. Сегодня мы рассмотрим все особенности налогообложения физических лиц при покупке недвижимости за рубежом.

Для законной оптимизации налогообложения я настоятельно рекомендую оформлять недвижимость на юридические лица. Подробнее об этом я расскажу в отдельном материале. блога, чтобы не пропустить её.

Виды налогов на недвижимость

Итак, существуют следующие налоги на недвижимость

  • Налог на имущество (недвижимость)
  • Специфические налоги (например, налог на богатство)
  • Налог на наследование
  • Налог на доходы от аренды
  • Налог на доходы при продаже (на прирост капитала)

Разберем их подробнее.

Оформление недвижимости на физическое лицо

Вид налогаСтрана, где находится недвижимостьРоссия
Налог на недвижимостьданет
Специфические налогиданет
Налог на наследстводанет*
Налог на доходы от арендыда/нетда/нет
Налог на прирост капиталада/нетда/нет

*Налог на наследство в России был отменен Федеральным законом №78-ФЗ от 01 июля 2005 года.

Налог на имущество

Налог на недвижимость взимается властями той страны, где она находится. Ставка налога меняется в зависимости от страны, и даже района. Как правило, она рассчитывается от кадастровой или рыночной стоимости и взимается ежегодно.

Однако есть и исключения. Например, в столице Венгрии Будапеште ставка налога составляет 4% от стоимости и взимается всего один раз — при покупке недвижимости. Я рекомендую уточнить ставку налога в конкретной стране у местного юриста или продавца недвижимости.

Поскольку недвижимость расположена за пределами страны, в России данный налог платить не надо.

Специфические налоги

В некоторых странах есть специфические налоги, например, налог на богатство во Франции и Испании. Эти налоги могут быть весьма существенными. Во Франции долгое время существовал ежегодный налог на богатство, достигающий 1,8% от рыночной стоимости недвижимости. Его отменил нынешний президент Франсуа Макрон, однако всегда есть риск, что этот налог будет введен снова.

А вот в Испании налог, наоборот, был вновь введен в 2016 году. Ставка составляет от 0,2% до 2,5% и взимается от рыночной стоимости активов на территории Испании.

Налог на наследство

Налог на наследство — это важный момент, который следует учитывать при покупке недвижимости на физическое лицо. В некоторых странах он платится согласно законодательству страны резидентства владельца. А в некоторых — согласно законодательству страны, в которой это наследство получено.

Например, в Испании настоятельно рекомендуется составлять местное завещание, так как согласно местному законодательству супруги и дети имеют обязательную долю в наследовании, и российское завещание не имеет силы.

Кроме того, ставка налога на наследство может быть существенной и превышать половину стоимости недвижимости. В качестве примера можно привести Францию, где налог варьируется от 5% до 60% в зависимости от степени родства и стоимости объекта.

Также следует отметить, что при разводе и продаже совместно нажитой недвижимости, требуется согласие обоих супругов.

Налоги на доходы

При получении прибыли от сдачи или продажи зарубежной недвижимости налоговый резидент обязан заплатить налоги в России. При этом доход может подлежать налогообложению и в стране, где находится недвижимость.

В ряде стран учитывается налоговое резидентство владельца, в этом случае НДФЛ платится только в России по ставке 13%. Для снижения расходов можно также зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налог по упрощенной системе налогообложения (УСН).

Ставка налога при УСН составляет 6% со всего дохода или 15% от дохода за вычетом всех расходов. Однако в этом случае придется дополнительно платить обязательные социальные и пенсионные взносы, около 32 тыс рублей в год.

А в ряде стран, например, в той же Франции или Испании, владелец обязан заплатить налоги и в самой стране.

Соглашение об избежании двойного налогообложения

Избежать уплаты налога дважды в этом случае позволит наличие между Россией и второй страной соглашения об избежании двойного налогообложения. Этот документ устанавливает общие правила, по которым взимаются налоги и их виды.

На 24.01.2019 у России такое соглашение есть с 84 странами.

АвстралияАвстрияАзербайджанАлбания
АлжирАргентинаАрменияБелоруссия
БельгияБолгарияБотсванаБразилия
ВеликобританияВенгрияВенесуэлаВьетнам
ГерманияГрецияДанияЕгипет
ИзраильИндияИндонезияИран
ИрландияИсландияИспанияИталия
КазахстанКанадаКатарКипр
КиргизияКитайСАР Гонконг КНРКНДР
КореяКубаКувейтЛатвия
ЛиванЛитваЛюксембургМакедония
МалайзияМалиМальтаМарокко
МексикаМолдоваМонголияНамибия
НидерландыНовая ЗеландияНорвегияОАЭ
ПольшаПортугалияРумынияСаудовская Аравия
СингапурСирияСловакияСловения
СШАТаджикистанТаиландТуркменистан
ТурцияУзбекистанУкраинаФилиппины
ФинляндияФранцияХорватияЧехия
ЧилиШвейцарияШвецияШри-Ланка
ЭквадорЮАРСербия и ЧерногорияЯпония

Если же доход получен в стране, которая не учитывает налоговое резидентство владельца, и с которой не подписано подобное соглашение, налог придется платить дважды.

Взять, к примеру, такую европейскую страну как Эстония. Законодательством этой страны предусмотрен налог на доходы нерезидентов в размере 20%. А поскольку соглашение об избежании двойного налогообложения между Эстонией и Россией не подписано, придется заплатить еще 13% и в российскую казну.

Учет налогов при получении дохода от аренды недвижимости за рубежом

При расчете налогов от дохода с аренды за основу берется российское налоговое законодательство. Ставка НДФЛ для резидентов РФ составляет 13%.

Если сумма налога в другой стране больше, чем в России, то налог платится только государству, в котором расположена недвижимость. Если меньше — в России доплачивается разница.

При этом важно понимать, что вычеты, предусмотренные в некоторых странах, не учитываются в России.

Например, Вы сдаете недвижимость в Германии, которая приносит 20 тысяч евро в год. Таким образом, в Германии с Вас возьмут налог в размере 4648 евро (23,24% — ставка от дохода с аренды плюс надбавка в пользу солидарности). В России сумма налога равняется 2600 евро (13%). В итоге, налог платится только в Германии и чистая прибыль с аренды составляет 15 352 евро.

Или возьмем, к примеру, тот же доход в 20 тысяч евро в год, но только недвижимость у нас во Франции. Французское законодательство предусматривает возможность вычета 50% от налогооблагаемой суммы на расходы по содержанию жилья. Таким образом, облагаются налогом только 10 тысяч евро. При минимальной ставке для нерезидентов в 20%, заплатить надо будет минимум 2000 евро.

В России же эти вычеты не учитываются, поэтому 13% надо заплатить с 20 тысяч евро, то есть 2600 евро. В итоге, необходимо заплатить 2000 евро во Франции и 600 евро в России.

Учет налогов при продаже недвижимости за рубежом

Как и в случае с получением дохода от аренды, налог при продаже может быть засчитан в рамках соглашения об избежании двойного налогообложения. Ставка для резидентов России составляет 13%.

ФНС, в своем письме № ЕД-3-3/4062@ от 9 ноября 2012, сообщило о том, что при продаже зарубежной недвижимости  действуют те же правила, что и при продаже недвижимости в России. Таким образом, доход, полученный от продажи недвижимости не подлежит налогообложению, а значит и нет необходимости подавать декларацию, в 2 случаях:

  • Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года и находилась в собственности более 3 лет.
  • Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, но находилась в собственности более 5 лет;

Также не подлежит налогообложению недвижимость, полученная по наследству или в дар от родственника или члена семьи на иждивении, владевшего объектом более 3 лет.

Следует отметить, что освобождение от налога можно получить, только если объект не используется для предпринимательской деятельности. В любом другом случае нужно подавать налоговую декларацию.

Например, если Вы хотите продать дом в Испании, купленный в 2013 году, то надо будет заплатить 24% от прироста стоимости дома в Испании. В России подавать декларацию не надо.

Правила подачи налоговой декларации

Как в случае с арендой недвижимости, так и с её продажей, действуют одни и те же правила подачи налоговой декларации. А именно:

  • До 30 апреля текущего года надо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ (лист “Б”) за год предыдущий.
  • До 15 июля уплатить налог.

Особенности российского валютного законодательства

26 декабря 2017 года Совет Федерации одобрил закон «О внесении изменений в федеральный закон «О Валютном регулировании и валютном контроле».

С 1 января 2018 года россиянин считается и налоговым и валютным резидентом, если проводит в России больше 183 дней, а следовательно должен отчитываться по зарубежным счетам.

Подробнее об обязанностях россиян читайте в статье “Чек лист: что нужно знать россиянам при открытии счетов за рубежом в 2018 году”

Следует учитывать, что деньги за аренду и продажу недвижимости можно получать только на банковские счета, открытые в странах-участницах ОЭСР и ФАТФ. К слову, популярные у наших соотечественников Болгария и Кипр к ним не относятся, поэтому получение денег на счета в этих странах является прямым нарушением российского валютного законодательства.

В этом случае есть три решения:

  • Получать наличные или чеки и декларировать их как доходы;
  • Получать арендную плату на счета, открытые в странах ОЭСР и ФАТФ или валютные счета в России;
  • Становиться налоговым нерезидентом России (проводить за пределами страны более 183 дней в году).

В заключение

Тема налогообложения очень обширна и многогранна. Поэтому я продолжу о ней рассказывать в своих следующих статьях. блога, чтобы не пропустить полезные материалы.

Искренне Ваш, Вадим Оришак

Источник: //orishak.ru/kakie-nalogi-zhdut-rossiyan-pri-pokupke-nedvizhimosti-za-rubezhom/

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Нужно ли платить налог для граждан России, при продаже недвижимости за границей?

Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. Нужно ли в этом случае платить налоги в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость в России? И по каким ставкам облагается в России доход от продажи объекта в другой стране?

Этот материал посвящён важнейшим налогово-юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG. 

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой зарубежной недвижимости, владением ею и её продажей, для граждан РФ могут возникать, только если они признаны налоговыми резидентами за отчётный календарный год (то есть, по общему правилу, находились на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года). Физические лица – налоговые резиденты РФ обязаны уплачивать налог как с доходов от источников в РФ, так и с доходов от источников за пределами РФ, то есть с «общемирового дохода».

В частности, у налоговых резидентов РФ – владельцев зарубежной недвижимости налогообложению НДФЛ может подлежать:

  • выгода от экономии на процентах по займу/кредиту, если сделка по приобретению зарубежной недвижимости была совершена с привлечением заёмных/кредитных средств;
  • доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости;
  • выручка от продажи зарубежной недвижимости.

При определённых условиях у физического лица – налогового резидента РФ может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование заёмными/кредитными средствами.

В частности, если физическое лицо берёт у лица, признаваемого взаимозависимым, заём для приобретения недвижимости за рубежом и ставка за пользование этим займом составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами, рассчитанной исходя из порогового значения (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно) над фактической суммой процентов, рассчитанной исходя из условий договора займа.

Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%.

Если заём получен не у лица, признаваемого налоговым агентом для целей НДФЛ (например, у иностранной компании, признаваемой контролируемой иностранной компанией), то физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.

Доход в виде материальной выгоды в отношении зарубежной недвижимости возникает, только если выполняется хотя бы одно из условий:

  • физическое лицо – заёмщик и кредитор являются взаимозависимыми;
  • экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заёмщиком, в том числе платой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).

Общий уровень налоговой нагрузки зависит в первую очередь от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью.

В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

Помимо этого, имеет значение, используется ли данная недвижимость лично (например, как место отдыха) либо для сдачи в аренду.

  • Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по общему правилу НДФЛ по ставке 13%. Если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённой. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость. Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачёта уплаченного за границей налога при уплате налогов в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также имеет значение время уплаты подоходного налога за рубежом, так как для зачёта зарубежного налога налогоплательщику необходимо представить соответствующие документы, подтверждающие, что налог уплачен.
  • Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит чётких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учётом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
  • Если физическое лицо получает доход от использования зарубежной недвижимости в качестве индивидуального предпринимателя, то необходимо проанализировать возможность применения СИДН в данном случае.
  • Стоит также учесть такие вопросы, как зарубежные налоги на доход и имущество физических лиц, а также сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо – российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

  • концептуальный выбор между российской компанией – собственником недвижимости и иностранной компанией – с учётом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
  • налог на доход/прибыль на уровне компании от использования недвижимости;
  • корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
  • налогообложение доходов, распределяемых российской/иностранной компанией в адрес акционера – российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
  • НДФЛ, возникающий при использовании физическим лицом – налоговым резидентом РФ имущества, принадлежащего компании, без оплаты такого использования;
  • признание иностранной компании – владельца недвижимости, контролируемой иностранной компанией (КИК), и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчётности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

Доход физического лица, владеющего зарубежной недвижимостью более пяти лет (в отдельных случаях – более трёх лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ. Указанное освобождение не применяется, если недвижимость (за некоторыми исключениями, например жилые дома, квартиры, транспортные средства) использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности.

Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13% для налогового резидента РФ и по ставке 30% для налогового нерезидента.

При этом физическое лицо – продавец, являющееся налоговым резидентом РФ, может уменьшить сумму выручки от продажи на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб.

(в отношении определённой жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости).

Физическое лицо – налоговый резидент РФ, использовавшее недвижимость в предпринимательской деятельности и зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, вправе уменьшить доходы от реализации иностранной недвижимости на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с её приобретением (а также некоторые другие расходы) при определённых условиях.

Налоговые последствия продажи недвижимости, оформленной на юридическое лицо, зависят от структурирования сделки на момент продажи: например, будут ли продаваться доли/акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.

Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.

Налоги в России при наследовании недвижимости за границей

Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.

В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ.

При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.

В последнее время обсуждался ряд предложений по внесению изменений в российское налоговое законодательство в части обложения налогом на доходы физических лиц. Несмотря на то что на данный момент перспективы внедрения соответствующих поправок в законодательство довольно туманны, мы рекомендуем следить за возможными изменениями.

Прогрессивная шкала НДФЛ

Время от времени возникают предложения внедрить в РФ прогрессивную шкалу НДФЛ. Это означает, что ставка НДФЛ должна зависеть от размера получаемого дохода (чем выше доход, тем выше применяемая ставка налога).

Однако с учётом того, что Государственная Дума РФ неоднократно отклоняла законопроекты, которые вносят подобные изменения, а также принимая во внимание скептическую оценку такой перспективы со стороны правительства РФ, мы полагаем, что в ближайшее время изменение текущих ставок НДФЛ маловероятно.

Изменения порядка признания физического лица налоговым резидентом РФ

Начиная с 2017 года Министерство финансов РФ высказывалось за ужесточение критериев признания физического лица налоговым резидентом.

Летом 2019 года были высказаны конкретные предложения – сократить количество дней пребывания в РФ для признания физического лица налоговым резидентом РФ с 183 дней до 90 дней, а также ввести дополнительный критерий «центра жизненных интересов», что было отражено в проекте Основных направлений бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2020–2022 годы, который был представлен в Государственную Думу.

Сокращение порога по количеству дней будет приводить к тому, что налоговыми резидентами РФ будет признаваться большее число лиц; соответственно им придётся уплачивать в РФ налог как с доходов от источников в РФ, так и с доходов от источников за пределами РФ, например от сдачи зарубежной недвижимости.

Понятие «центр жизненных интересов» в современном российском законодательстве отсутствует, при этом содержится во множестве СИДН для определения налогового резидентства физического лица.

Впрочем, на данный момент использование российскими налоговыми инспекторами этого инструмента в рамках СИДН не распространено.

В мировой практике под центром жизненных интересов обычно понимают набор критериев, характеризующих личные и экономические связи лица с анализируемой страной (например, место фактического проживания, гражданство, проживание семьи).

Этот набор критериев используется для признания налоговым резидентом лица в спорных ситуациях, когда формально (например, по количеству проведённых в стране дней) лицо не является налоговым резидентом страны, или в качестве дополнительных критериев, при этом в большинстве случаев основным критерием остаётся количество дней, проведённых в стране.

На данный момент изложенные предложения находятся на этапе публичных обсуждений и программных заявлений.

Налог на самозанятых

Начиная с 1 января 2020 года во множестве регионов РФ стал доступен специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (так называемый налог на самозанятых), который предусматривает при выполнении ряда условий упрощённый порядок уплаты налога с доходов граждан, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей.

Указанный режим применяется в том числе к доходу от сдачи в аренду жилых объектов, расположенных на территории конкретного субъекта РФ, например в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области (к доходу от сдачи в аренду нежилых помещений и к доходу от сдачи в аренду зарубежной недвижимости режим не применяется).

Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит, где в некоторых случаях может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах. Доход от сдачи в аренду заграничной недвижимости облагается в РФ НДФЛ по общему правилу, по ставке 13% (или по иной ставке в соответствии с применяемой индивидуальным предпринимателем системой налогообложения). В некоторых случаях могут зачитываться налоги, уплаченные в другой стране. При продаже зарубежной недвижимости через пять лет (в отдельных случаях – через три года) и более после покупки выручка от продажи, полученная собственником, может освобождаться от НДФЛ в России.

Источник: //prian.ru/pub/34311.html

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Нужно ли платить налог для граждан России, при продаже недвижимости за границей?

для владельцев недвижимости за рубежом

Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.

Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?

Этот материал посвящен важнейшим юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей. Сохраните статью, чтобы не потерять.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

Налоги при покупке недвижимости за рубежом

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.

Для определения окончательных налоговых обязательств в РФ налоговым резидентом по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года [1].

Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход [2].

По общим правилам, покупка недвижимости за границей не облагается налогом в России. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту.

Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту

Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.

В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами [3].

Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35% [4].

Налоги при владении и использовании недвижимости за рубежом

Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.

Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

Если недвижимость оформлена на физическое лицо

Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%.

В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.

Чтобы не платить налог дважды — и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет — необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России.

Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом [5].

Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему его в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя [6]. Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.

Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

Если недвижимость оформлена на юридическое лицо

Если имущество оформлено на юридическое лицо, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией — с учетом налоговой нагрузки, а также иных (например, юридическая защита и безопасность активов) аспектов;

Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;

Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;

Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;

Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил деофшоризационного законодательства в России [7], в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

Таким образом, существует целый ряд налоговых факторов, которые важно проанализировать перед выбором юрисдикции и структуры для владения недвижимостью.

Налоги при продаже и наследовании недвижимости за рубежом

Налоги в России при продаже недвижимости за границей

Доход физического лица-налогового резидента РФ (не являющегося индивидуальным предпринимателем), владеющего зарубежной недвижимостью более 5 лет (в отдельных случаях — более 3 лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ [8].

Если срок владения недвижимостью составляет менее 5 лет, то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13% [9].

При этом физическое лицо-продавец может уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов [10] или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб.

(в отношении жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости) [11].

Налоговые последствия продажи недвижимости при ее оформлении на юридическое лицо зависят от структурирования сделки на момент продажи — например, будут ли продаваться доли /акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.

Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.

Налоги в России при наследовании недвижимости за границей

Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.

В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ [12].

При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.

Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение — покупка в кредит по ставке менее 9% годовых в валюте.

Доход от аренды заграничной недвижимости облагается в РФ по ставке НДФЛ 13%. Учитываются налоги, заплаченные в другой стране.

При продаже зарубежной недвижимости через 5 лет и более после покупки собственник освобождается от налогов в России.

[1] п. 2 ст. 207 НК РФ[2] п. 1 ст. 209 НК РФ[3] пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ[4] п. 1 212 НК РФ[5] ст. 232 НК РФ[6] Письма ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@ и от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@, Письма Минфина от 24 июня 2016 г. N 03-11-11/37017, Письмо Минфина от 05.05.2014 г. N 03-04-05/21039 [7] Федеральный закон от 24 ноября 2014 года № 376-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части налогообложения прибыли контролируемых иностранных компаний и доходов иностранных организаций) [8] ст. 217.1 НК РФ[9] пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ[10] пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ[11] пп. 1 п.1 ст. 220 НК РФ[12] п. 18 ст. 217 НК РФ

Источник: //finance.rambler.ru/economics/36643659-nalogi-v-rossii-dlya-vladeltsev-nedvizhimosti-za-rubezhom/

Защита Законом