Могут ли выставить ипотечную квартиру на торги и одновременно с этим удерживать деньги с созаемщика?

Как сохранить ипотечную квартиру при долгах |Все по шагам

Могут ли выставить ипотечную квартиру на торги и одновременно с этим удерживать деньги с созаемщика?

При оформлении ипотеки обязательным условием является регистрация залога на квартиру. Регистрируется обременение одновременно с основной сделкой, а залогодержателем будет являться банк.

При просрочке по ипотеке, банк может расторгнуть договор, взыскать долг с процентами, обратить взыскание на квартиру.

О том, как происходит взыскание на имущество под залогом, можно ли сохранить ипотечную квартиру, расскажем в статье.

Суть залога на ипотечную квартиру

Залог нужен банку для обеспеченияденежных требований, т.е. на случай отказа заемщика от выплаты основного долгаи процентов по кредиту. Если кредит носит целевой характер, т.е. для покупкигражданами жилого помещения, избежать регистрации залога нельзя. Выделимнаиболее важные последствия установления залога, предусмотренные в ГК РФ иЗаконе № 102-ФЗ:

  • залогявляется обременением права собственности, т.е. заемщик не сможет совершатьникаких сделок по распоряжению квартирой (продать, обменять, подарить илисовершить иную сделку можно только с согласия банка);
  • сведенияо залоге регистрируются в Росреестре одновременно с основной сделкой, асоответствующие сведения вносятся в ЕГРН;
  • режимзалога будет действовать на весь период кредитных обязательств, а снять егособственник сможет только при полном расчете с банком.

Зарегистрировав сделку купли-продажи, собственник получает выписку из ЕГГН. В этом документе будет отражено возникновение залога на весь срок ипотеки. Аналогичный документ получит банк, после чего состоится перевод денег продавцу.

Если залог официально зарегистрирован,снять его в одностороннем порядке заемщик не может. Для этого необходимопредставить согласие банка, либо справку о закрытии долга по кредиту. Если жезаемщик нарушает сроки внесения платежей по ипотеке, банк сможет обратиться всуд, взыскать задолженность и штрафные санкции, в том числе за счет заложенногообъекта недвижимости.

Что может предпринять банк при просрочке по ипотеке

Даже разовое нарушение сроков оплаты покредиту дает банку возможность предъявить письменные требования, обратиться сиском в суд.

На практике, при единичном случае просрочки банк ограничитсянаправлением письменной претензии, звонками по телефону и смс с напоминанием одолге.

Если же просрочка составляет 2-3 месяца и более, либо заемщик ранеенеоднократно нарушал свои обязательства, у банка возникают обоснованныесомнения в платежеспособности гражданина. В этом случае наверняка будет поданиск в суд, а в перечень требований может входить:

  • взысканиеостатка основной суммы по кредиту;
  • процентыза пользование заемными средствами;
  • дополнительныештрафные санкции, предусмотренные договором (например, банки нередкопредусматривают отдельный штраф за каждый случай нарушения обязательств посрокам платежей);
  • расходы,связанные с обращением в суд (госпошлина, и т.д.).

На стадии судебного процесса арест заложеннойнедвижимости не применяется, так как объект уже находится подзарегистрированным обременением.

Поскольку ипотека обеспечена залогом, суд должен указать в решении на обращение взыскания на квартиру. При наличии у должника нескольких объектов в собственности, проблем с последующим взысканием не возникнет.

Арест и реализация будет проводиться только в отношении того объекта, на покупку которого выдавалась ипотека. Дополнительные расходы, в том числе по оплате госпошлины, будут взыскиваться с должника по общим правилам, т.е.

через ФССП.

Порядок обращения взыскания на ипотечную квартиру

Очевидно, что при возникновениипросрочки по кредиту, банку важно получить обратно свои деньги с начисленнымипроцентами и штрафными санкциями. Поэтому передача банку права собственности нажилое помещение, находящееся под залогом, не имеет смысла. Недвижимость неотносится к финансовым активам банка, поэтому единственным вариантом остаетсяреализация имущества.

Порядок реализации ипотечной квартиры потребованию банка зафиксирован в ст. 56 Закона № 102-ФЗ. Для этого применяютсяследующие правила:

  • продажазаложенной недвижимости возможна только на публичных торгах;
  • заемщики банк могут договориться о внесудебной реализации через открытый аукцион, еслитакой пункт был предусмотрен ипотечным договором (в этом случае документы будутнаправляться не приставам, а сразу организатору торгов);
  • чтобыпровести продажу квартиры через приставов, банк должен дождаться вступления всилу судебного акта, получить исполнительный лист и направить его в ФССП.

Исполнительный лист будет выдан толькопо истечении 30 дней, предоставленных ответчику на оспаривание решения, либопосле рассмотрения жалобы по существу. О выдаче листа должника не уведомляют,однако копию решения суд обязан направить по почте.

Помимо обжалования, должник может воспользоваться правом на получение отсрочки или рассрочки по исполнению. Для этого нужно представить доказательства, подтверждающие уважительность причин для отложения исполнительных действий.

Если ипотечная квартира является единственным местом проживания заемщика и его семьи, суд может дать отсрочку для подбора нового жилого помещения и переезда. На практике, отсрочка нередко предоставляется на зимний период, особенно если в семье есть несовершеннолетние дети.

При рассмотрении ходатайств об отсрочке или рассрочке, банк вправе подавать свои возражения и доводы.

Чтобы в ФССП было возбужденопроизводство по обращению взыскания на залог, банк должен представить следующиедокументы:

  • завереннуювыписку из решения суда;
  • оригиналисполнительного листа;
  • исполнительнуюнадпись нотариуса (для внесудебного взыскания);
  • заявлениео возбуждении производства.

Копия постановления о возбуждении дела направляетсяучастникам, а должнику дается до 5 дней для добровольного исполнения. Если вуказанный срок заемщик не погасит взысканный долг, приставы приступят кпринудительному исполнению.

Порядок проведения исполнительногопроизводства указан в Законе № 229-ФЗ. Приставы поведут следующие мероприятия:

  • будетвынесено постановление о взыскании исполнительного сбора, т.е. должникупридется выплатить в доход государства дополнительно 7% от взысканной суммы;
  • наосновании исполнительной нотариальной надписи или постановления о возбуждениипроизводства, пристав наложит арест на квартиру под залогом (для этого будетвынесено постановление, которое пристав направит в Росреестр);
  • посленаложения арест пристав передаст документы залогодержателю для последующейреализации объекта;
  • банкможет подать ходатайство, чтобы реализацией занимались приставы черезспециализированную организацию.

Узнайте больше  Алименты после 18 лет: когда можно взыскать

На период ареста квартиры и до еефактической продажи на торгах заемщик и члены его семьи сохранят правопроживания. Получать на это отдельную санкцию суда не нужно. Более того, еслизаемщик полностью погасит задолженность, подготовка к торгам будет прекращена,а квартира перейдет в собственность гражданина с аннулированием залога.

Так как арестованное имущество будетнаходиться на ответственном хранении у должника, он обязан не допускатьповреждение или уничтожение объекта недвижимости. Если будет установлен умыселдолжника на такие последствия, его могут привлечь к уголовной ответственности.

Оценка объекта недвижимости

Требования банка к нарушителю ипотечногодоговора имеет денежный характер. Поэтому, обращая взыскание на заложенное имущество,нужно учитывать следующие факторы:

  • смомента получения ипотеки заемщик уже мог частично погасить основной долг,поэтому при последующей продаже квартиры сможет рассчитывать на возврат остаткавырученных средств;
  • запериод действия кредитного договора стоимость объекта недвижимости могласущественно вырасти, что также повлечет передачу остатка денег после погашениядолга заемщику;
  • таккак реализация будет проходить на торгах или аукционе, первоначальная стоимостьобъекта может быть перекрыта более высокими предложениями покупателей (в этомслучае должник также сможет получить остаток средств после расчета с банком).

Таким образом, от проведения оценки будет зависеть первоначальная стоимость квартиры, выставляемой на торги. Сотрудники ФССП не могут проводить оценку недвижимости самостоятельно.

Для этого будет приглашен профессиональный оценщик, который подготовит отчет о рыночной цене (статья 85 Закона № 229-ФЗ). Срок действия отчета не может превышать 1 месяца, поэтому приставу может потребоваться повторное приглашение оценщика.

На основании отчета, пристав издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта для последующей реализации.

При несогласии с выводами об оценке, должник может оспорить отчет и постановление через суд, либо через вышестоящего пристава. На подачу жалобы дается 10 дней, а на весь период ее рассмотрения дальнейшие исполнительные действия будут приостановлены. Если же спор об оценке отсутствует, специализированная организация по поручению приставов  займется организацией и проведением торгов.

Как проходит реализация ипотечной квартиры

Как правило, каждый объект недвижимости характеризуетсявысокой ликвидностью, а его цена ежегодно растет.

Поэтому при выставлениизаложенной квартиры на торги или аукцион, наверняка найдется покупатель, аитоговая цена продажи может значительно превысить первоначальную стоимость.

Если по ходатайству банка реализацией занимаются приставы, порядок проведенияторгов будет предусматривать следующие этапы:

  • неранее 10 дней и не позднее 20 дней после наложения ареста документы на ипотечнуюквартиру передаются специализированной организации, уполномоченной напроведение торгов;
  • еслидолжник получил отсрочку, реализация также может проводиться, однакопринудительное выселение временно не будет применяться;
  • информацияо проведении торгов размещается в федеральной информационной системе, а принятьучастие в них может любое частное лицо или организация (публикация объявленийпроисходит не ранее 10 и не позднее 30 дней до даты торгов);
  • каждыйучастник, подавший заявку на торги, должен перечислить задаток в сумме не более5% от стоимости квартиры;
  • победительторгов определяется по более высокому ценовому предложению, после чего с нимзаключается договор купли-продажи;
  • послеперечисления всей суммы за объект недвижимости, подписания договора и протоколаторгов, на покупателя будет зарегистрировано право собственности черезРосреестр (оплату нужно произвести в срок не более 5 дней).

Срок и порядок освобождения квартиры после реализации на торгах определит пристав, либо суд (при предоставлении отсрочки или рассрочки). Если в назначенный срок должник не освободит жилплощадь, приставы займутся принудительным выселением.

Средства, вырученные от проведенияторгов, перечисляются на депозитный счет отдела ФССП. За счет вырученныхсредств будет происходить расчет:

  • банкполучит сумму, указанную в решении и исполнительном листе;
  • приставыудержат исполнительский сбор и расходы, понесенные при ведении дела;
  • остатоксредств, после расчета с банком и приставами, будет перечислен заемщику.

Узнайте больше  Что будет если не платить автокредит

Расходы специализированной организации,понесенные при подготовке и проведении торгов, также будут возмещены за счетдолжника.

Меры защиты должника если забирают ипотечную квартиру

Нередко встречал утверждения, чтоединственное жилье должника банк не сможет забрать даже через суд илиприставов. Действительно, в ГПК РФ указан перечень имущества, котороесотрудники ФССП не могут арестовать и продавать по исполнительномупроизводству.

Однако это правило не распространяется на недвижимость,приобретенную по ипотечному кредиту и обремененное залогом. Поэтому припросрочке по ипотеке можно рассчитывать на сохранение квартиры только приурегулировании спора с банком, либо при полной выплате долга.

Заемщику, который не может платить поипотеке, можно использовать следующие способа защиты своих интересов:

  • ещедо подачи иска, можно обратиться в банк для реструктуризации долга,предоставления «ипотечных каникул» на срок до 6 месяцев (если убедить банк вскором восстановлении платежеспособности, есть хорошие шансы получить несколькомесяцев отсрочки по выплатам);
  • налюбой стадии взыскания можно заключить с банком мировое соглашение обустановлении сроков для добровольного погашения долга;
  • получениеотсрочки или рассрочки позволит сдвинуть срок освобождения жилплощади или найтиденьги на погашение долга;
  • контрольза оценкой и проведением торгов позволит избежать занижения стоимости квартиры,получить часть денег после расчета с взыскателем.

Ипотечная квартира может остаться у заемщика только в одном случае – если на торги не будет заявлено ни одного участника, либо они будут признаны несостоявшимися. В этом случае пристав обязан снизить стоимость объекта на 25% и организовать повторную продажу. Если и эта мера не привела к реализации, банк может оформить на себя недвижимость или отказать от получения квартиры.

При отказе, взыскание и погашение долга будет продолжено за счет иных доходов и имущества должника, а квартира может остаться в его собственности. Однако на практике, рассчитывать на отсутствие покупателей на недвижимость по сниженной цене не приходится, поэтому при наличии долга по кредиту сохранить ипотечное жилье крайне сложно.

Если у вас возникли вопросы, связанные собращением взыскания на ипотечную квартиру, обращайтесь на консультацию к нашимюристам. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Источник: https://vseposhagam.ru/kak-sohranit-ipotechnuju-kvartiru/

Условия продажи квартиры с торгов приставами

Могут ли выставить ипотечную квартиру на торги и одновременно с этим удерживать деньги с созаемщика?

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Процедура наложения ареста регламентируется 80 ст. ФЗ об исполнительном производстве.

Кто вправе наложить арест на квартиру?

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги

Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:

  1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность – более 5% от стоимости недвижимости.
  2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
  3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
  4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
  5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
  6. Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
  7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

Продажа квартиры на торгах

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

При необходимости должник может обжаловать результаты произведенной оценки недвижимости в суде, предъявив независимую оценку рыночной стоимости.

В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.

Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний

В том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира также может быть продана, но с согласия органов опеки и попечительства.

Для этого на судебное заседание приглашается представитель опеки.

Если он даст свое разрешение на арест и продажу квартиры и посчитает, что имущественные права ребенка не будут ущемлены, то приставы могут приступать к процедуре продажи.

После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.

Если же ребенок является собственником доли в квартире, то ситуация осложнятся. Органы опеки должны убедиться, что ребенок получит аналогичную долю в другой квартире. А реализовать это на практике проблематично.

Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.

Как снять арест с квартиры?

Законодательство предусмотрело четыре ключевых способа снятия ареста с квартиры:

  • добровольное погашение задолженности;
  • остановка исполнительного производства по решению суда;
  • при ошибочном вынесении ареста или без должных оснований (например, если квартира фактически не принадлежит должнику);
  • процедура ареста проведена незаконно и с нарушением норм процессуального кодекса.

Для снятия ареста должнику необходимо обратиться в ФССП с платежными документами, подтверждающими погашением долга, или соответствующим решением суда.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/s-torgov.html

Ипотечные торги: как не потерять квартиру во время кризиса

Могут ли выставить ипотечную квартиру на торги и одновременно с этим удерживать деньги с созаемщика?

Как-то раз заграничные риэлторы посоветовали корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru покупать квартиры на торгах – где с молотка уходят квартиры неудачливых заемщиков. Дешево и выгодно. Конечно, речь шла не о нашей стране.

У нас процедура торгов пока что в диковину – никому (ни банку, ни заемщику) не выгодно доводить дело до крайностей. Однако в свете разворачивающихся в ипотечном мире событий, торги могут оказаться вполне рядовым делом. И наверняка найдутся желающие на них поживиться.

Что же надо знать о торгах по заложенным квартирам, чтобы не стать жертвой «акул капитализма»? Поговорим сегодня об этом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

– неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего, в эту категорию попадает, конечно, неуплата долга и процентов. При этом поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев – даже если каждая просрочка незначительна;

– отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением установленных законом правил. Проще говоря, если собственник заложенной квартиры (он же должник по ипотечному кредиту) попытается эту квартиру продать, умолчав о факте залога;

Кроме того, существует еще ряд случаев, когда банк может потребовать вернуть кредит досрочно. В их числе:

-грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенной квартирой либо правил ее содержания или ремонта.

Неисполнение залогодателем обязанности принимать меры по сохранению заложенной квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенной квартир; -нарушения обязанностей по страхованию заложенной квартиры; -необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества;

– иные причины, предусмотренные кредитным договором.

Сюда входит довольно много оснований: снижение рыночной стоимости заложенной квартиры, предоставление недостоверной информации о платежеспособности заемщика, нецелевое использование кредита, ухудшение финансового состояния заемщика и т.д.

Второй важный момент – вырученные от продажи деньги банк получает не полностью. Лишь то, что причитается ему по кредитному договору – выплата основной суммы, процентов по ней, пеней и штрафов. Тут надобно отметить, что «лишь» получается не такой уж маленькой: пока тянется разбирательство, заемщик обычно не платит банку ничего.

В итоге, к моменту проведения торгов сумма долга вырастает до существенных величин – и все это банк получит абсолютно обоснованно. Не забудем еще и о судебных издержках, затратах на проведение собственно торгов – все это по закону лежит на проигравшей стороне, т.е. заемщике.

Но, если от вырученных от квартиры денег останется хоть что-то – это что-то честнейшим образом будет возвращено заемщику.

И третий аспект – весьма запутанный. Некоторые граждане наивно полагают, что если находящаяся в залоге квартира – единственная, то взыскание на нее обращено быть не может. На самом деле, это не так. Как разъясняет Олег Пятлин («Альфа-Банк»), принципиальным здесь является назначение, с которым выдавался кредит.

Если на покупку (строительство) жилого дома (квартиры), их капитального ремонта, а также на погашение другого ипотечного кредита, предоставленного на аналогичные цели, то «единственность» места жительства не станет основанием для отказа в обращении взыскания.

А вот если ипотечный кредит предоставлен на иные цели (например, потребительские), то взыскание обращено уже быть не может.

Добавим тут пару слов от себя. Во-первых, становится понятным, почему на кредиты, выдаваемые под залог недвижимости на «иные» цели (специалисты называют их «ломбардными») проценты выше – банки понимают, что наложить взыскание на недвижимость не получится, и компенсируют риск более высокой ставкой.

А во-вторых, не забудем, что все это решает в конечном итоге суд – а он руководствуется не только законом, но и конкретными обстоятельствами. Это значит, что если имеется, например, многодетная семья, которой физически больше негде жить – квартиру вряд ли отберут, даже если это кредит на покупку.

«Ответ лежит на поверхности, – считает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка и ипотеки корпорации «Рескор». – До самого недавнего времени с ипотекой у нас все было в порядке, подавляющее большинство заемщиков справлялись со своими кредитами».

Сегодня – кризис, все должно бы измениться. Но – пока не меняется. Выставление на торги – дело долгое: сначала заемщик должен некоторое время нарушать условия кредитного договора, потом банк попытается урегулировать отношения с ним самостоятельно, потом суд. Так что квартиры тех заемщиков, которые начали испытывать проблемы в начале осени, пока еще физически не успели добраться до торгов.

Но есть и другой фактор – еще более мощный. «Процедура с торгами, по большому счету, невыгодна никому, – считает Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ». – С заемщиком понятно: он получает деньги за вычетом всех долгов по платежам, пеням и прочему.

Ему остаются сущие крохи. Но и банкам это не нужно: получение денег откладывается на очень серьезное «потом».

Кроме того, вырученных средств может на погашение кредита и не хватить – недвижимость-то дешевеет, и сколько она будет стоить к моменту проведения торгов (например, лету следующего года) – совершенно непонятно».

Заемщики продают квартиры добровольно и самостоятельно
Одним словом, все участники процесса кровно заинтересованы в том, чтобы решить проблему полюбовно. Что и делают. «Действительно, в последнее время отмечается рост продаж ипотечных квартир, – говорит Вадим Мартыненко («Рескор»). – Но без всяких торгов: собственник пытается реализовать сам.

На квартире «висит» обременение со стороны банка. Могу сказать, что раньше банки очень неохотно соглашались это обременение снять, смотрели на вопрос строго формально: сначала полное погашение кредита, только потом наше «благословение». Сейчас подход становится принципиально другим: банки всячески помогают своим неудачливым заемщикам квартиры продавать.

Они поняли, что сегодня это – в их интересах».

Другие эксперты полностью соглашаются с такой точкой зрения. «Как правило, при дефолте заемщика квартира выставляется заемщиком на продажу добровольно, без судебной процедуры, – говорит Олег Пятлин («Альфа-Банк»).

– Через судебную реализацию проходят единичные случаи – по нашему банку в 2008 году было две квартиры. Но в связи с финансовым кризисом, думаю, количество дефолтов по ипотечным кредитам увеличится.

Соответственно, увеличится количество судебных реализаций».

Итак, торги – и сопутствующие им подводные камушки. Прежде всего, для приобретения чего бы то ни было здесь нужно быть информированным, знать уровень цен. Во-вторых, хорошо бы не вляпаться в какую-нибудь историю с обязательствами прежних собственников.

Государство гарантирует, что покупатель тут чист, а все долги остаются на прежнем владельце – но это в теории. На практике же, например, московские коммунальные службы считают, что все задолженности «принадлежат» квартире – с автора этих строк много раз пытались взять деньги за прошлые годы, когда квартира принадлежала другим лицам.

Даже тыкание носом в п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса («Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение») действует не всегда – один раз даже пришлось писать заявление в прокуратуру.

И не приходится сомневаться, что у приобретенного на торгах имущества может отыскаться немало различных «сюрпризов».

Еще аспектик – бывшие собственники. Человек, квартиру которого продали с торгов, вряд ли останется довольным. И если тягаться с банком ему не по силам (там охрана, ребята с помповыми ружьями), то излить свой негатив на «мироеда», купившего его квартиру, он вполне способен. Да, государство права покупателя тут защищает – но опять-таки номинально.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.

Ru
Есть известная шутка: для того, чтобы оформить в нашей стране инвалидность, пройти все необходимые для этого комиссии, нужно обладать хорошим здоровьем.

Точно так же и торги по заложенному имуществу – участие в них пока явно не для рядового человека. Хотя в будущем, когда в этом деле наведут порядок – почему бы и нет?

Источник: https://www.MetrInfo.ru/ipoteka/articles/ipotechnye-torgi-kak-ne-poteryat-kvartiru-vo.46786.html

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Могут ли выставить ипотечную квартиру на торги и одновременно с этим удерживать деньги с созаемщика?
9. После продажи квартиры на торгах, взятой раннее мужем по ипотечному кредиту, образовалась разница. С кого должны её высчитывать? Я являюсь созаёмщиком.

9.1. Оставшуюся задолженность банк должен взыскать с заемщика. Если Вы, как созаемщик несете солидарную ответственность с заемщиком (это должно быть указано в договоре), то в случае неисполнения обязательств заемщиком, и с Вас тоже.

10. Моя ипотечная квартира по решению суда перешла в собственность банку и должна была быть реализована с торгов за 1600000 руб. суд присудил взыскать меня 2 400 000 руб, через месяц пристав возбудил ИП на сумму иска, а квартира не продана, как такое может быть? Ведь должны после продажи с торгов остаточную сумму на меня повешать, но никак не 2 400 000. Кто сможет пояснить?

10.1. Необходимо изучение документов. Удачи!

11. У меня такая же ситуация, только я заемщик и есть один созаемщик. После ДТП мне дали 2 группу инвалидности, что является страховым случаем. Могу ли я рассчитывать на списание долга по ипотеке за счет страховки? Подскажите что делать? Банк уже подал иск на расторжение договора и продажи ипотечной квартиры с публичных торгов. Я привлекла страховую в качестве третьей стороны по гражданскому делу.

11.1. Все правильно сделали. При этом документы в страховую вы должны были послать о страховом случае.

11.2. Нужно смотреть условия страхования.

12. До какого времени банк начисляет проценты за просрочку ипотечных платежей: до принятия решения судом о выставлении квартиры на торги или до получения денег от продажи квартиры с торгов?

12.1. До погашения долга по решению суда.

12.2. До принятия решения суда.

13. В связи с неуплатой ипотечного кредита возбуждено исполнительное производство, квартиру должны продать с торгов. Арестовали карту сбербанка на которую перечисляется детское пособие, пока другого дохода нет. поможет ли процедура банкротства физ. лица, и если да то когда ее провести, до продажи квартиры с торгов либо после? И есть ли другие варианты решения проблемы?

13.1. В банкнотной процедуре вы также потеряете ипотечное жилье как в исполнительном производстве. Смысл в ней может быть только в том случае если сумма долга значительно больше стоимости ипотечного жилья.
Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

13.2. Процедура банкротства затратное дело.
А вот блокировать детские пособия не имеют права. Для того, чтобы арест и списания отменили необходимо приставам предоставить документы, подтверждающие, что на карту поступают детские пособия.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Ипотечную квартиру продают с публичных торгов. Имеют ли право приставы арестовать вырученные деньги с продажи квартиры в счет списания долгов по другим кредитам. Квартира единственная недвижимость?

14.1. Алексей.—–Имеют ли право приставы арестовать вырученные деньги с продажи квартиры в счет списания долгов по другим кредитам.—- В ЦЕЛОМ, ДА..ИМЕЮТ ПОЛНОЕ ПРАВО!***

Если квартира Ваше единственное жилье – обращайтесь срочно в суд и снимайте арест с квартиры… пусть оставят только обременение на продажу… без права фактической продажи с публичных торгов приставами…

15. Хочу уточнить, если сумма от продажи ипотечной квартиры не покрывает мой долг перед банком, то может ли получиться так, что после продажи квартиры с торгов (когда банк ее отнимет по суду) я останусь без квартиры, но еще и с долгом перед банком? Или все-таки, когда банк отнял квартиру, по закону я больше ничего не должна? Какие статьи закона регламентируют такие ситуации? Спасибо!

15.1. После реализации с торгов ипотечной квартиры Ваши обязательства перед банком прекращаются. Смотрите ч. 5 ст. 61 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

15.2. Квартира находящаяся в залоге по ипотеке должна продаваться по залоговой стоимости!

15.3. Юлия, к сожалению, если средств, вырученных от продажи квартиры, будет недостаточно для погашения кредита – долг за Вами сохранится. Эти условия наверняка указаны в Вашем кредитном договоре.

16. Может ли продажа невыкупленной у банка, ипотечной квартиры с торгов, служить для пруда раздел имущества? Бывшая жена отсудила (со второго раза) 2 года назад 1000000, предоставив чеки платежей по ипотеке. Ипотека бралась до брака с ней.

16.1. Не может. Мужу надо обжаловать решение суда.

17. Куда можно обратиться с жалобой на мошеннические действия банка, приставов, организатора торгов? Все действия этих учреждений/лиц направлены на продажу ипотечной квартиры своему человеку по самой низкой стоимости. Юристы и адвокаты разводят руками и не хотят связываться. Говорят, что тягаться с банком – только пустая трата нервов и денег.

17.1. Поймите Вы – если юристы и адвокаты не хотят связываться, значит изменить невозможно – это система, стена. Вам сейчас напишут – обращайтесь в прокуратуру-но та отпишется, что нарушений не нашла, формальности соблюдены, а суть никого не касается, никто не хочет разбираться. Почему – делайте выводы сами.
А по мошенническим схемам надо в СК или полицию.

18. Как и в течении какого времени можно забрать оставшиеся деньги после продажи ипотечной квартиры с торгов? И возможно ли вернуть материнский капитал, который был вложен в эту квартиру, так у меня шестеро детей (младшей 5 месяцев) и мы теперь на улице, а они забрали всё!

18.1. —пишите заявление и получите оставшиеся деньги, МК не вернёте. нужно было думать когда брали ипотечный кредит.

19. Моя супруга является поручителем по ипотечному кредиту. Состоялся суд по непогашению задолженности перед банком. Суд вынес решение о продаже квартиры с торгов и дело передал судебным приставам. По истечении промежутка времени, заемщик обратился в банк о заключении мирового соглашения. Возможно ли такое заключение без подписи поручителей?

19.1. Да, возможно именно таким образом, так как поручитель не является стороной по кредитному договору, а несет лишь дополнительную (субсидиарную) ответственность перед кредитором.

20. Банк подал на меня в суд о взыскании ипотечной залоговой квартиры завтра суд я не платил 6 месяцев просил о реструктуризации долга мне отказали сейчас у меня есть возможность платить но банк все равно не идет на уступки юристы предложили сделать независимую оценку квартиры чтобы она была выше той которую заявил банк для продажи с торгов банку это станет невыгодно и он пойдет на мировое соглашение какие шансы у меня.

20.1. Оценку сделать можете, банк может не согласиться и ходатайствовать о проведении повторной оценки. В любом случае пробуйте любые варианты.

21. У нас появилась проблема с ипотечным жильем! Взяли ипотеку на 15 лет и уже платим 5 лет, (сумму у банка брали в 500 т. р.) первоначальный взнос был 350 т. р. но вот так у нас в семье получилось что мы не можем на сегодняшний день проплачивать квартиру (смена работы моей привела к более низкой З/П)
Пришли представители Сбербанка и сказали что выставят нашу квартиру на торги и мы не чего не получим-но если мы сами дадим добро на продажу то нам хоть что то перепадет! Что делать в данной ситуации?

21.1. На ипотечное жилье обращается взыскание даже если оно единственное и в нем зарегистрированы несовершеннолетние. На первые торги квартира идет за 80% от рыночной стоимости (так предусмотрено Законом), на вторые (если не реализована на первичных) еще-15%, то есть на вторичные минус 35% от рыночной стоимости.

Если квартира не реализована с торгов вторичных, то она переходит в собственность банка с его согласия, минус 25% от начальной продажной стоимости, т.е. минут 45% от рыночной. Теперь решайте сами, либо восстанавливайтесь в графике платежей, либо самостоятельно реализуйте предмет ипотеки по рыночной стоимости, но в этом случае банк заберет всю пеню.

Можно сначала восстановиться в графике, банк, возможно, скорректирует пеню, затем добровольная реализация по рыночной стоимости.

Что касается первоначального взноса, то Вы его передаете не банку, а продавцу, банк к данной сумме никакого отношения не имеет, он Вам предоставляет недостающую сумму и берет проценты за ее использование.

22. Я взяла ипотечный кредит в долларах в 2008 г.,, кредит в долларах, выдали в рублях 4,9 млн (196 тыс.. дол), платила в долларах, за 7 лет оплатила в пересчете на рубли 4,6 млн (147 тыс.. дол), в связи с эконом. Ситуацией потеряла работу, перестала платить, банк выставил исковое заявление на 175 тыс. дол. или 12 млн руб. и продажу квартиры с торгов. Что делать? Написать в суд на пересмотр дела? Могут ли лишить жилья семью с новорожденным ребенком?

22.1. Пени и штрафы снизить применением ст 333 ГК РФ а потом в рассрочку применив ст 203 Гпк РФ исполнить решение суда
Квартиру можно при этом сохранить.

22.2. Наталья, надо уточнить, из чего складывается эта сумма, может быть там неправильные подсчёты или завышены пени.
Вообще, конечно, ипотечные квартиры в таких случаях забирают, выставляют на торги и это вполне законно.

23. По решению суда ипотечная квартира была продана банком с торгов. Но суд первой инстанции ненадлежащим образом уведомил заемщиков и они были не в курсе о продаже. Сейчас квартира перепродана. Можно ли сейчас отменить все сделки по данной квартире?

23.1. Обратитесь к юристу очно, необходимо изучение деталей.

23.2. Нет, нельзя отменить.

24. В 2010 был взят ипотечный кредит Сумма недвижимости 2700000, сумма займа у банка 2300000, просрочка. Суд, продажа с торгов, оценка 2350000. банк ставит на баланс нереализованное жилье, и требует ключи от квартиры не предлагая никаких документов. Правомерно ли это? И попадаю я под поправку закон ФЗ от ипотеке № 61 п.5?

24.1. Сумма оценки занижена, в судебном порядке требуйте свою независимую оценку.

25. Солидарный долг троих людей по ипотечному кредиту, в результативной части прописывается отдать 3000000 миллиона рублей с помощью продажи ипотечной квартиры с публичный торгов, первоначальная стоимость 2750000 определена судом, а в исполнительном листе результативная часть не полностью, только взыскать 3000000 миллиона рублей с должников.

25.1. Можно обратиться в суд с заявлением о разъяснении порядка и способа исполнения решения суда.

25.2. Пристав исполняет ровно то, что написано в исполнительном акте. Если что то не так, то обращайтесь с этим в суд.

26. В 2013 году было вынесено заочное судебное решение о продаже квартиры с торгов о котором я не знал. В течении 2013-14 года вносил платежи за ипотечный кредит. В 2015 году узнал от суд. приставов, что квартира продана. Могу ли я требовать от банка возврата суммы оплаченной в 2013-14 годах?

26.1. С вероятностью 99% Ваши платежи шли в погашение задолженности по решению суда, либо начисленных процентов. В Вашем деле лучше обратиться к юристу. Есть вероятность того, что от реализации Вам положена выплата.

27. Что должен вернуть банк при продаже ипотечной квартиры с торгов – разницу с продажи, первоначальный взнос?

27.1. Разницу между ценой продажи и долгом.

28. Квартира в ипотеке, платежи осуществлялись во время, сейчас возможности платить нет (я в декрете, муж потерял работу). банк не дает отсрочку платежа для продажи квартиры. Сказали будет суд и квартиру выставят на торги. Если ее стоимость не покроет сумму кредита что будет с остатком долга? ) Еще есть 1/4 доля в квартире родителей могут ли ее забрать в счет погашения ипотечного кредита?

28.1. В рамках исполнительного производства могут арестовать и реализовать, если эта доля не единственное жилье.

Адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

28.2. Оставшеюся 1/4 долю не могут забрать, если она не в залоге и это единственное ваше жилье.
Снижайте пени и штрафы на основании ст.333 ГК РФ, что бы залоговой квартиры хватило на погашение ипотеки.

29. Квартира является единственным жильём при наличии двух несовершеннолетних детей. Квартира ипотечная, находится в залоге у банка. В суде первой инстанции было принято решение суда первой инстанции о расторжение ипотечного договора, взыскания задолженности по договору ипотеки, обращено взыскание и продажа с торгов. Возможно ли через апелляционную жалобу, не расторгать договор ипотеки и составить новый график платежей? Есть юридические основания уйти от выселения?

29.1. К сожалению на залоговые квартиры по ипотеке не распространяется запрет на обращение взыскания на единственное жилье, даже если там дети живут.Никак Вы не отмените это решение. Единственное на что можно рассчитывать – это на погашение суммы долга.

Удачи!

30. Возможно ли избежать выселения из квартиры, являющийся единственным жильём при наличии двух несовершеннолетних детей. Квартира ипотечная, находится в залоге у банка, на квартиру обращено взыскание и предстоит продажа с торгов, было принято решение судом первой инстанции.

30.1. Выселят вместе с детьми.

30.2. Когда речь идёт об ипотеке, обращения взыскания Избежать невозможно.

Источник: https://www.9111.ru/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B0_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B0_%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B9_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B_%D1%81_%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%BE%D0%B2/

Защита Законом